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格力地产:在进行又一场豪赌

发布时间:2020-10-04 相关聚合阅读:

原标题:格力地产:在进行又一场豪赌

在地产主业外四处突围的格力地产这一次选择豪赌免税业务。

重组珠海免税集团尚未尘埃落定,格力地产早已展开对免税市场的争夺。

在9月的15天里,公司先下海南高价夺地、后西进贵州和茅台谈合作。这家区域房企似乎把免税业务当作一根救命“稻草”。

房地产主业疲软,连踩“三道红线”后,格力地产已承受着较大债务压力。豪赌免税业务,胜算几何?

01 一场豪赌

一贯低调的格力地产变了。在今年9月的15天里,先后祭出两个大动作:下海南拿地和进贵州签约茅台置业。

9月7日,格力地产(600185.SH)通过下属全资子公司珠海合联,从华润、金地、招商局等央企手中,斩获三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元控规地块,耗资16.51亿元,占公司上半年收入的五成以上。

公司一直以珠海当地业务为主,极少在全国市场公开拿地,这次三亚“虎口夺地”让友商震惊。

公开报道显示,公司斩获的上述两宗土地,总面积合计3.30万平方米,平均楼面地价为1.77万元/平方米,溢价率47.7%,远高于三亚平均水平。

根据中国指数研究院数据,今年上半年,三亚市出让20宗土地平均楼面价4100元/平方米,平均溢价率为4.29%。

土地规划内容显示,上述地块拟建设滨海高端旅游零售商业项目。

珠海合联对外表示,拿地主要是看中区域、政策等优势。格力地产正在重组珠海免税集团,业内猜疑公司或会有免税业务在三亚落地。

15天后,公司再与茅台集团置业公司达成战略合作协议。

9月21日,格力地产董事长、珠海免税集团董事长鲁君四亲自带队前往茅台集团,与茅台集团置业公司签署战略合作。虽说本次会晤多属务虚,但这家掌握了免税资源的特殊地产企业,还是得到茅台集团党委书记、董事长高卫东的高规格接待。

启信宝显示,茅台集团置业公司与贵州茅台(600519.SH)是兄弟企业,同属于贵州茅台集团。

02 主业疲软,靠副业难突围

房地产、海洋经济、口岸经济、生物医药,加上正在重组的免税业务,是目前格力地产的业务构成。同时,公司也是大湾区为数不多、已业务多元化的区域房企。

不过,最近几年来,公司的业绩支撑仍依赖房地产业务。

数据显示,2018年至2020年上半年,房地产业务分别实现收入23.89亿元、23.47亿元和26.55亿元,分别占比公司收入的77.62%、55.97%和89.15%。今年上半年,其他收入对公司的贡献不到10%。

业务多样性布局,从房地产商向城市综合运营商转型,是公司在2013年确定的发展目标。转型7年来,公司的业务范围始终围绕珠海及周边地区,目前来看难达预期。

在此次拿地之前,公司土地储备(规划计容建筑面积)已从2017年的172.86万平方米降至2019年的105.83万平方米。2019年报显示,公司在珠海、上海及重庆4个项目,当期实际投资进展缓慢。其中,上海项目实际投资额6.65亿元,占比总投资额的8.01%。

较为棘手的是,公司现金流已比较紧张。

2016年-2018年,公司经营活动产生的现金流净额连续3年为负数,净流出均在12亿元以上。2019年这一数据终于转正,今年上半年再同比下降99.34%。

2020年中报显示,公司短期借款1.86亿元,较上年同期增加145.23%;一年内到期的非流动负债72.39亿元,较上年增加164.82%。上半年,公司又踩中监管“三条红线”。对于这家去年年收入刚过40亿元的区域房企来说,未来并不会轻松。

主业已很难做大,公司在副业上四处突围。

今年年初,口罩需求最旺盛,公司跟风介入,并提出全年将出口1亿片医用口罩,引来监管部门的关注。

除此之外,代建工程、渔获等收入虽然增速强劲,但对公司收入贡献仍十分有限。

03 免税业务成救命“稻草”?

格力地产与茅台置业的战略合作,“创新供应体系”被摆在首位,意味着茅台集团和公司及珠海免税集团业务的互补性。

简单理解,茅台利用珠海免税的免税平台卖酒;格力地产也可借助茅台的影响力,在贵州获得地产项目等。

珠海免税集团是国内唯一一家全资拥有免税、有税和保税三大业务运营管理实践经验的国有独资企业,在珠海拱北、横琴口岸、九州港口、港珠澳大桥港口以及天津滨海机场等地拥有免税门店。

而且,珠海免税集团的免税业务,与格力地产的口岸经济业务有链接的便利性。

今年5月,公司开始筹划发行股份及支付现金购买珠海免税集团100%股权,迄今为止尚未尘埃落定。

重组同属于珠海国资委旗下的珠海免税集团,是格力地产改善公司收入结构和财务状况的一个优等方案。

公开数据显示,2018年至2019年,珠海免税集团实现收入分别为22.56亿元、26.69亿元,归母净利润分别为6.43亿元和9.44亿元。

今年7月,珠海免税集团在海南成立全资子公司,格力地产在三亚拿地,很容易让人联想到公司将在三亚落地高端免税城。

值得注意的是,免税市场垄断性强,中免、日上、中侨免和海免4家均为中免集团旗下免税品牌,占据国内免税市场份额的93%。在海南,中免已开业4家离岛免税店面,处于绝对霸主地位。

目前,海南已在采用市场化竞争方式,选择并确定新增加的海南离岛免税购物经营主体,格力地产一旦介入,将面临和中免的正面竞争。

格力地产,在2015年脱离了董明珠的“束缚”后,就像脱缰的骏马,开始在地产的原野上狂奔,其业绩也有了明显的起色:2015年,格力地产的营业收入飙升到25.45亿元,2016年则录得31.22亿元。

2015年前,董明珠因为格力集团的关系,被动接下了格力地产的摊子,但她本人则无意深耕房地产业;

2015年开始,董明珠和格力地产交集甚少,到了2016年年底,董明珠卸任了格力集团董事长一职,自此只担任格力电器董事长,而在她的带领下,格力电器虽然在往多元化方向发展,但始终没有涉足地产业务。所以,格力地产实际并不是董明珠经营的地产公司。

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