大唐地产财务杠杆居高不下,上市前突击降负债,难掩财务高风险_励志说

大唐地产财务杠杆居高不下,上市前突击降负债,难掩财务高风险

发布时间:2019-12-29 相关聚合阅读:

原标题:大唐地产财务杠杆居高不下,上市前突击降负债,难掩财务高风险

出品|钙媒体

作者|陈盖茹

在钱紧的当下,赴港上市,已然成为了中小房企的救命稻草。刚刚向港交所递交招股书的大唐地产,也成为其中颇为扎眼的一个。这个将京剧脸谱当作公司logo的闽系房企,在祭出快速扩张的大招之后,在短短两年时间里,跻身百强房企之列。

据企查查资料显示,大唐地产于1984年在中国台湾成立,在创建年限上早于大部分的大陆房企。1994年,创始人余英仪将台湾的资产清零,大唐地产迁至福建厦门。至2008年,公司开工项目达到70万平方米。

三年冲千亿目标能否实现?

数据显示,2016年-2018年,其流量销售金额分别为86.1亿元、144.7亿元、308.6亿元,2018年的流量销售额排在中国房企第77位。今年前11个月,大唐地产全口径销售额为298.3亿元。营收方面,招股书显示,大唐地产总收益由2016年的20.76亿元增加至2018年54.96亿元,复合年增长率为62.7%。

有报道显示,2018年大唐地产高管表示,未来三年将冲击500亿元的销售目标。到2019年,销售目标升级为“三年冲千亿,进入全国房企50强”。

有分析文章称,观察近些年其他房企,在房地产市场火热时期,业绩在几年内翻番的案例并不少见,从地方房企崛起为全国龙头也不是不可能,但如今的市场已经比较平稳,部分城市和区域还出现价格回调的现象。在这种情况下,大唐地产的扩张战略能否实现呢?

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,从当前的市场看,要实现这样的业绩目标,压力还是比较大,除非公司短期内能收购到大量在建项目,或者获得大量外部资金的支持。

招股书显示,大唐地产的业务布局拓展至国内四大经济区,即海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区及长江中游经济区,但对业绩有支撑作用的只有3座城市。

数据显示,2016年-2018年,漳州、南宁、天津三城销售物业收益占公司销售物业总收益的76%、98.9%、98.8%。今年上半年,漳州项目的总收益为17.41亿元,占公司销售物业总收益的71.8%,加上南宁、天津,则达到99.7%。同时,大唐地产附属公司开发的物业项目中,漳州、南宁、天津土储面积占总土储面积的54.9%。

在业内人士看来,中小房企将业务重心放在少数区域的情况较为常见,通过深耕区域或城市,也能形成竞争优势,但如果进入的城市调控收紧、市场下行,容易产生较大的去化压力。

净负债率突破1000%,连续三年超400%

2019年,大唐地产再启上市之路的背后,债务阴云密布。

业内人士发现在行业下行的大环境中,与其他中小型房企一样,大唐地产也难逃高负债和现金流紧张的窠臼。

从招股书数据来看,2016-2018年末及2019年6月底,大唐地产的负债总额分别为186.69亿元、257.79亿元、297.51亿元和312.86亿元,净负债率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%。今年上半年降至185.6%,主要原因是股东注资。

尽管净负债率猛降了下来,但大唐地产的负债额仍在增长。据招股书,其2016-2018年及2019年前6个月期内流动负债分别为146.6亿元,175.9亿元,239.5亿元和242.3亿元。

截至2019年6月末,其借款总额达到75.98亿元,短期借款约为17.3亿元,一至两年内应需偿还借款约为31.69亿元。同期大唐地产的现金及现金等价物仅为19.42亿元,还款压力紧张。

此外,在融资方式上,大唐地产高度依赖包括银行、信托和资产管理机构在内的传统融资渠道。截至2019年6月30日,其银行借款平均利率为6.88%,其他借款平均利率为9.66%,加权平均实际融资利率为8.25%。其尚未偿还的信托融资款项总额占到借款总额的33.8%。其招股书中记载了11笔信托融资,多以项目公司全部股份为抵押,利率介于8.8%-14%之间。同业比较,整体融资成本较高。

业内人士认为,时隔十年,大唐地产重启上市路,从债务层面分析过后,相信大家有了更深度的理解,其连续三年超400%乃至曾经突破1000%的净负债率,令人印象深刻。

重仓区域违规频发

一个需要注意的现象是,大唐地产规模一路高歌猛进的同时,其营收增速却不同步。招股书显示,2016年至2018年大唐地产营收从20.76亿元增长至54.96亿元,年复合增长率为38.03%,低于销售额53.04%的年复合增长率。

在业内看来,营收增速跟不上销售额增速很大程度上与其权益销售占比骤降有关。据媒体报道,大唐地产2018年前11个月的权益销售额为231.1亿元,权益占比为95.22%。今年同期的权益销售额为162.5亿元,同比减少68.6亿元,权益占比大幅下滑至52.66%。

目前,大唐地产已布局厦门、泉州、漳州、福州、南宁、柳州、贵港、天津、长沙、西安、贵阳、莆田、北海、重庆、岳阳等城市,最集中的还是南宁、漳州和天津。

招股书显示,截至今年9月底,漳州、南宁、天津三个城市的土地储备在公司总土地储备中的占比分别为10%、28.2%、16.7%,期内上述三座城市的贡献在总销售物业收益中占比分别达到76%、98.9%、98.8%,为大唐地产的营收贡献主力军。

业内人士分析,大唐地产把大量项目压在少数几个城市,有可能会造成较大的去化压力,导致企业资金压力上升,负债增加,其抗风险能力将在局部市场调整的情况下面临考验。

需要提及的是,有媒体发现,上述区域同样是大唐地产的违规、投诉重灾区。以广西南宁为例。据南宁大唐锦悦青山某置业顾问表示,该楼盘122平户型房源需额外交几十万“外收”。另据报道,同样是位于南宁的锦悦青山项目“外收”高达48万。

此外,据网友透露,兴宁大唐果也存在“外收”行为,面对南宁其他楼盘几十万甚至上百万的外收,该网友感慨“兴宁大唐果外收九万是不是可以庆幸收少了”。据多名中介称,“外收”在南宁是普遍现象。

除了南宁,还有漳州。据消息,漳州大唐幸福里项目强迫购房人签订装修协议,并声称购房人不签署装修协议,则默认开发商替代购房人做出的选择。

Copyright© 2015-2020 版权所有